коммерческая недвижимость
Анализ рынка
III квартал 2024
Фонды недвижимости в первой половине 2024 года
Проинфляционные факторы
Центробанк перечислил факторы, которые не позволяют инфляции снизиться, несмотря на ужесточение денежно-кредитных условий:
  • 01
    Высокий внутренний спрос, опережающий возможности по расширению производства товаров и услуг
  • 02
    Исторический минимум безработицы
  • 03
    Рост бюджетных расходов
  • 04
    Внешнеторговые и глобальные макроэкономические условия
E-commerce
онлайн-торговля, электронная коммерция, когда все сделки, операции, бизнес-процессы и коммуникации проходят в сети — на сайте, в соцсетях или в приложении. Когда говорят про e-commerce, в первую очередь подразумевают интернет-магазины.
  • Рынок онлайн-торговли в РФ – самый быстрорастущий в мире:
    • Рост объемов продаж по итогам 1-го полугодия 2024 г. составил 41%;
    • Доля e-commerce составила 19% от всей торговли и 37% от непродовольственного ритейла;
    • С 2020 года количество заказов растет со средней скоростью +82% г/г.
  • Доля онлайн-ритейла в обороте различается по сегментам:
    • В непрод. ритейле составляет 24,3%, в продовольственном - 5,4%;
    • Ведущие сегменты онлайн-торговли в суммарном объеме: продукты питания (16,7%), DIY (14,6%); электроника & бытовая техника (14,6%).
  • Темпы роста OZON и ЯНДЕКС.МАРКЕТ выше среднерыночных:
    • Прирост GMV OZON и Яндекс.Маркета составил 59% г/г и 49% г/г;
    • Логистическая площадь OZON превысила 3 млн м2, количество заказов за III квартал 2024 г. выросло в 1,5 раза (г/г), достигнув 372 млн шт.
Складская недвижимость
наиболее стабильные активы – сухие и мультитемпературные склады класса А
с долгосрочными договорами аренды и арендаторами с устойчивыми финансовыми показателями, складские комплексы класса А, относящиеся к сегменту городской логистики
  • Регионы – лидеры по приросту числа транзакций и оборотов:
    • Темпы прироста оборота продавцов в Московском регионе заметно уступают среднероссийским показателям (29% против 46% в РФ);
    • По приросту выручки лидируют второстепенные логистические хабы, играющие ключевую роль в стратегиях развития маркетплейсов.
  • Доли маркетплейсов различаются в зависимости от региона:
    • Wildberries занимает лидирующие позиции с долей от 29% до 72%, на втором месте OZON с 23% - 61%, на третьем – Яндекс.Маркет;
    • OZON лидирует в регионах с высокой покупательской способностью и наличием собственной развитой логистической инфраструктурой с современными складскими комплексами;
  • Острый дефицит складских площадей продолжается:
    Незначительная коррекция связана с ротацией арендаторов и выходом на рынок менее качественных лотов площадью < 10 000 м2;
    • Практически все планируемые к вводу проекты уже законтрактованы;
  • Активный рост запрашиваемых ставок аренды продолжается:
    • К концу года ставки аренды достигнут уровня в 12 000 руб./м2;
    • Ключевые драйверы: дефицит крупных блоков, невысокие темпы строительства из-за роста стоимости материалов и ужесточение ДКП.
  • eCommerce усиливает свои позиции в структуре спроса:
    • На онлайн-ритейлеров приходится уже до 64% от объема сделок, большинство из которых заключаются в формате Build-To-Suit (BTS);
    • Объем спроса ряда других категорий арендаторов в III квартале снизился.
87 тыс. руб/м2
Стоимость строительства холодильного склада класса А (без НДС)

40 тыс. м2
5% - АБК
100% площадей +5℃
95 тыс. руб/м2
Стоимость строительства мультитемпературного склада класса А (без НДС)

40 тыс. м2
5% - АБК
50% - сухие площади
25% - холодильные площади +5℃
25% - морозильные площади +5℃
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2024 году
Крупнейшие сделки на рынке
  • Особенности рынка LI:
    500 – 2 500 м2 – средний размер запроса на размещение;
    Продажа – самый востребованный формат сделок;
    3 года – средний срок аренды.
  • Структура резидентов LI:
    55% – производители, 25% - онлайн-ритейлеры и логистические операторы, 15% - торговые компании.
Сравнение себестоимости строительства Сухого склада и Light-Industrial
  • Особенности Light-Industrial:
    • Повышенные расходы на коммерческое управление и маркетинг;
    • Повышенные расходы на техническое обслуживание, капитальный ремонт и противопожарную безопасность.
  • Рост ставок аренды на фоне тотального дефицита площадей:
    • Конкуренция за доступные площади в формате аукционов стремительно повышает запрашиваемые ставки аренды;
    • Новые спекулятивные объекты сдаются еще на этапе строительства.
  • Реализация спроса ограничена дефицитом предложения:
    • Большинство введенных в 2024 г. проектов реализованы по схеме BTS;
    • Доступные к аренде площади представлены блоками менее 5 000 м2.
  • Изменение структуры спроса в пользу традиционных игроков:
    Снижение доли онлайн-торговли в структуре сделок с 87% до 47% связано с эффектом высокой базы и освоением новых площадей;
  • Факторы роста
    • Бурное развитие объемов продаж онлайн-ритейлеров, активное расширение своего географического присутствия
    • Вакансия отсутствует в большинстве регионов: ставки аренды формируются за счет будущих предложений
    • Текущие темпы строительства не удовлетворяют запросам со стороны арендаторов или покупателей СК
  • Риски и вызовы
    • Рост стоимости строительных материалов и комплектующих, а также строительно-монтажных работ повышают издержки на эксплуатацию и текущий ремонт
    • Ужесточение денежно-кредитной политики со стороны ЦБ РФ снижает темпы роста операционной деятельности традиционных арендаторов
Резюме
Рост спроса со стороны маркетплейсов и ритейлеров значительно превышает текущие темпы строительства качественных складских помещений, что позволяет данным активам оставаться стабильными, с высоким потенциалом на рост.

Наиболее стабильные активы:
  • Сухие и мультитемпературные склады класса А с арендаторами с устойчивыми финансовыми показателями
  • Складские комплексы класса А, относящиеся к сегменту городской логистики

Высокий потенциал роста ставок аренды и стоимости объектов, особенно в ключевых и региональных хабах РФ
Офисная недвижимость
наиболее стабильные активы – ликвидные офисы А/В+ классов в отличном техническом состоянии, расположенные в востребованных деловых кварталах Москвы
  • Рост ставок аренды уступает уровню инфляции:
    • Ставки аренды выросли на 2,3% г/г, однако рост затронул только помещения с отделкой, для shell&coreотмечен спад на 4,8% г/г;
    • Наиболее востребованы арендаторами крупные объекты (> 5 000 м2);
    • Средний срок ДА – 3 г., с возможностью досрочного расторжения.
  • Снижение вакансии не связано с динамикой спроса на аренду:
    • Популяризация «продажи» в структуре сделок (рост доли до 33%);
    • Ограниченный ввод в эксплуатацию в 2023-2024 гг., отсутствие новых крупных проектов, которые экспонируются для сдачи в аренду.
  • Популяризация строительства корпоративных штаб квартир:
    Крупные корпорации предпочитают покупку/строительство собственных штаб-квартир с высокоразвитой инфраструктурой с концепцией «город в городе» (РЖД, ЦБ РФ, YANDEX, СБЕР, и др.)
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2024 году
Крупнейшие сделки продажи
Крупнейшие сделки аренды
  • Факторы роста
    • Рост спроса со стороны IT-компаний, а также компаний с государственным участием;
    • Низкие темпы ввода в эксплуатацию современных БЦ способствуют снижению уровня вакансии даже без увеличения деловой активности и спроса на аренду.
  • Риски и вызовы
    • Увеличение «навеса предложения» в 2025-2026 гг. из-за существенных объемов ввода отложенных проектов;
    • Снижение спроса на аренду со стороны крупнейших компаний в пользу собственных штаб-квартиры;
    • Перенасыщение рынка офисами в мелкую нарезку.
Резюме
Несмотря на рост активности на рынке офисной недвижимости, инвестирование в этот актив сопряжено с серьезными рисками, связанными с высоким объемом запланированного ввода, а также ожидаемого роста стоимости эксплуатации и ремонта офисов, что уменьшает потенциальный денежный поток.

Наиболее стабильные активы:
Ликвидные офисы А/В+ классов в отличном техническом состоянии, расположенные в востребованных деловых кварталах Москвы.
Торговая недвижимость
наиболее стабильные активы – районные ТЦ, «магазины у дома», ориентированные на продажу товаров и услуг повседневного спроса, с якорными арендаторами
  • Фаза сокращения вакансии в ТЦ подошла к концу:
    • Вакансия выросла, несмотря на закрытие крупного ТЦ «Тройка»;
    • Основной прирост вакансии отмечен в крупных ТЦ/ТРЦ, в районных ТЦ он связан с активным вводом новых объектов.
  • Реконцепция ТЦ/ТРЦ набирает популярность:
    • Сокращение доли и средней площади магазинов в традиционных сегментах – мода , бытовая техника и электроника, продукты;
    • Потребительский фокус смещается в сторону товаров и услуг, связанных со образом жизни – красота и здоровье, фитнес.
  • Коммерческие условия остаются без изменений:
    Небольшой рост OPEX вызван ужесточением требований безопасности.
  • Посещаемость ТЦ в Москве падает, несмотря на их реконцепцию:
    • Районные ТЦ устойчивы благодаря расположению в густонаселенных районах и оптимальному сочетанию арендаторов для повседневных покупок;
    • еCom вытесняет оффлайн ритейл: за 9 месяцев оборот розничной торговли в Москве вырос на 8% г/г, а онлайн-продажи – на 29% г/г.
  • Эксперименты со стороны ритейлеров для привлечения покупателей:
    Реорганизация клиентских зон, привлечение клиентов мероприятиями, коллаборациями с популярными брендами, выставками и pop-up проектами.
  • Развитие ТЦ/ТРЦ малого формата:
    Связано с улучшениями инфраструктуры удаленных районов и строительством новых ЖК; существенная доля нового ввода отложена на 2025 год;
  • Факторы роста
    • Реконцепция торговых центров в сторону досуга для населения формирует устойчивую лояльную аудиторию
    • Развитие концепции «жилых кварталов», где торговый центр является частью повседневной жизни людей внутри густонаселенных районов
  • Риски и вызовы
    • Высокие темпы роста онлайн-ритейла, в особенности, непродовольственного сегмента (доля уже более 30%)
    • Отсутствие прироста посещаемости крупных ТРЦ; оффлайн продажи снижаются по ряду сегментов
    • Рост эксплуатационных расходов на обслуживание ТЦ/ТРЦ (в т.ч. расходы на ФОТ и безопасность)
Резюме
Бурное развитие онлайн-ритейла в стране, продолжающееся снижение посещаемости в крупных ТЦ/ТРЦ, риски будущего снижения располагаемых доходов населения, делают невозможным восстановление рынка торговой недвижимости в краткосрочной перспективе.

Наиболее стабильные активы:
Районные ТЦ и «магазины у дома», ориентированные на продажу товаров и услуг повседневного спроса, с якорными арендаторами
Жилая недвижимость
наиболее стабильные активы – Жилая недвижимость эконом и комфорт классов в наиболее востребованных районах Москвы (ЦАО, ЗАО). Самые ликвидные активы имеют площадь от 40 до 60 м2 для эконом и комфорт классов
  • Снижение объемов выдачи ипотеки, ужесточение требований:
    • Продолжающееся повышение ключевой ставки ЦБ РФ, усиление кредитных требований и риск-весов для заемщиков;
    • Планируется введение количественных ограничений на ипотеку со стороны Центрального банка РФ с 1 апреля 2025 года.
  • Риски «навеса» в условиях охлаждения спроса
    • Существенные планы по объемам ввода в эксплуатацию в 2025-2026 гг.;
    • Кол-во экспонируемых лотов увеличилось на 10% кв./кв. (45,2 тыс. шт.);
    • В то же время, количество сделок постоянно снижается.
  • Факторы роста
    • Меры поддержки со стороны государства (адресная льготная ипотека, материнский капитал)
  • Риски и вызовы
    • Рост ставок по ипотеке, риск-весов и кредитных требований со стороны банков
    • Ухудшение финансового положения застройщиков на фоне падения продаж и роста стоимости долга
    • Существенные объемы запланированного для ввода в эксплуатацию жилья в 2024-2026 гг.,
Резюме
Несмотря на текущее оживление на рынке, растущий объем экспозиции («навес предложения»), рост ипотечных ставок и кредитных требований со стороны банков, могут привести к стагнации/падению цен на первичном рынке жилья; инвестирование в данный тип активов является рискованным и непредсказуемым.

Наиболее стабильные активы:
  • Жилая недвижимость эконом и комфорт классов в наиболее востребованных районах Москвы (ЦАО, ЗАО)
  • Самые ликвидные активы имеют площадь от 40 до 60 м2 для эконом и комфорт классов
ЦОДы
стабильный рост выручки сопровождается приростом доли составляющей доходов
от облачного хранения данных
  • Дефицит стойко-мест нарастает, несмотря на высокие объемы нового строительства; крупные банки вынуждены строить собственные центры обработки данных (ЦОД)
  • Рост доли регионов в структуре ввода коммерческих дата-центров России до 21,5% (против 6,7% годом ранее)
  • Основные препятствия роста рынка ЦОДов: удорожание финансирования и сложности с его поиском, нехватка команд и персонала для строительства и эксплуатации дата-центрами;
  • Факторы роста
    • Рост объемов данных, цифровизация бизнеса и повседневной жизни во всех сферах
    • Утверждение и развитие гос. программ, в т.ч. числе «Цифровая экономика»
    • Дешевая электроэнергия, а также рост энергоэффективности (PUE) ЦОДов
  • Риски и вызовы
    • Рост мировых цен на энергоносители, оборудование, чипы и материалы, таких как металл.
    • Рост стоимости кредитования, сложность по поиску финансирования из-за масштабности проектов
    • Нехватка персонала для строительства ЦОДов, их эксплуатации и управления
Резюме
Несмотря на санкционное давление и уход ряда иностранных вендоров, цифровизация, бурный рост спроса на облачные услуги и услуги colocation, а также развитие государственных программ, создают значимые условия для стабильного роста рынка ЦОД в России.

В отличие от других типов коммерческой недвижимости, строительство и эксплуатация дата-центров является крайне сложным процессом, требующий высококвалифицированных специалистов из достаточно узконаправленной сфере, и сопряжён с повышенными рисками. Тем не менее грамотно выстроенный анализ при приобретении и дальнейший процесс управления позволят получить высокую норму доходности относительно других высококачественных активов рынка коммерческой недвижимости.

Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым фондом.

Общество с ограниченной ответственностью «Современные Фонды Недвижимости» (лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 07 октября 2020 года № 21-000-1-01038, предоставленная Банком России). Место нахождения: Россия, 121059,

г. Москва, ул. Киевская, дом 7, корп. 2, этаж 5, ком. 40, 41, 42. Правила доверительного управления фондом внесены в реестр паевых инвестиционных фондов Банком России 24 февраля 2022 года под номером 4857-СД. Получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах и ознакомиться с правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и иными документами можно по адресу местонахождения, тел. +7 (495) 252-22-24 и на сайте sfn-am.ru.